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町田市ロードサイド物件出ました！
2020年10月12日
本日は東京は町田市からロードサイド物件のご紹介です。
ロードサイド型店舗で利回りNET6％確保しています。
町田市ロードサイド
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住所 町田市図師町
交通 芝溝街道沿い
土地 約630坪
建物 約190坪
完成 平成13年
構造 鉄骨造1階建
現況 ホームセンターが土地建物を一括で賃借中です。
現テナントは昭和27年に創業し現在東証に上場している企業になります。
資本金180億円、全国に約1200店舗を構える大企業でございます。
その企業が平成13年から本物件にて営業しております。（20年目）
そして本年9月より新たに10年間の契約をまき直しされました。
賃料 1,199,000円／月額（税込）
年間 14,388,000円
経費 2,195,285円（固定資産税）
差し引き収入 12,192,715円
売価 226,000,000円（税別）
実質 5.39％
それで契約内容は当初6年間は双方解約不可というぐりぐりの契約書になって
ます。
従いまして、22,600万円のうち、8632万円は必ず回収できるということが
担保される契約書になります。（もちろんこの大企業が6年以内につぶれたら
話は別ですが、その可能性は薄いです。）
所有者負担は固都税と建物火災保険だけです。
それ以外の費用はほとんどかかりません。（光熱費や、清掃費、メンテナンス
費用等はすべてテナントが負担します。）
場所は芝溝街道沿いになり、三車線程度の広さのある2車線の都道です。
道路沿いにはコンビニ、飲食店、住宅等が混在して立ち並ぶ通りです。
準住居地域ですので、工場等は建築できないエリアです。
ダンプが行きかう国道のようなイメージではなく、並木が通り沿いに
並んでいる割とハイソなイメージの道路です。
町田市にはこの1店舗のみですので、他のチェーン店のように何店舗も
近くにある、というようなことはありません。
従いまして20年この場所で営業されていますので、この先も問題なく
営業されると思います。
価格ですが22,600万円＋消費税ですが、建物簿価が500万円ですので
土地22,100万円
建物500万円
消費税50万円
合計22,650万円で取引可能です。消費税を極力抑えた形です。
しかし、今回いろいろ交渉していただき、2億円で了解もらいました。
その場合は
NETで6％回ります。
NETで6％というのは感覚的に表面8％のレジデンス買うのと同じ感覚です。
で、こちらは管理一切不要、入退去等の入れ替えコスト、空室損失等一切
なし。
毎月定額の賃料が自動的に入金されます。（管理が楽）
もちろんテナントが退去されれば収入はゼロになるいわゆる「ぜろひゃく」
の世界ですが、繰り返しで恐縮ですが、6年間は解約不可条項入っておりますので
ある程度回収できます。
またタラレバの話になりますが、売価さらに1000万円ダウンの19,000万円
で了解とれるかもしれません。その場合建物を500万円にすれば、
なんとなんと19050万円となります。約3600万円の値引きになります。
（家賃約3年分）
結構大きいと思いませんか？
19,000万円は確約できませんが、もし購入に向けご検討いただける方おられれば
売主サイドにアタックしていきます。
又固定資産税評価額だけで約18,000万円ありますので、売価19,000万円でも
2億円でも銀行査定問題ないと思います。
是非ご興味ある方はお問合せください。