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下北沢AP12.8％～出ました。（再建築不可、借地です。）
2021年04月15日
本日は1件です。ハードル高めですが、その分高利回りです。
人気の下北沢駅から徒歩8分のAPのご紹介です。
下北沢AP（再建築不可）
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住所 東京都世田谷区代沢5丁目
交通 小田急小田原線 下北沢駅 徒歩約8分
京王井の頭線 下北沢駅 徒歩約8分
土地 借地です。
建物 約105㎡
完成 平成2年5月
構造 木造スレート葺2階建
規模 1K×6戸（全戸ユニットバス）約20㎡の洋室8帖タイプ
現状年間収入 約70万円
満室年間予想 約453万円
支出 地代賃料 33,980円
年間地代 407,760円
差引 4,122,240円
売価希望 3,200万円
利回り 12.8％
6戸中1戸のみ入居中ですが、来年3月末に退去されます。
元々売主さんは入居募集を行わず、入居者がいなくなったら
柱だけ残して改装（全改装）を行い予定でおられましたので、空室が
多いのはそのためです。
再建築は出来ませんが、改築はできます。
外観はまだまだキレイで、グリーンの外壁の建物です。
共用部階段や廊下は塗り直しが必要でしょう。
又現在空室の5室についても、相応の改装が必要です。
従いまして仕上がりは3,600万円前後と思います。
その場合11.45％という利回りです。
賃料渋めにみても10％程度の利回りは確保できると思います。
下北沢はご存知のように住みたい街ランキングでは常に上位にくる有名な
町です。
又2019年の世界で2番目にクールな街として堂々の2位となり、その地位を
確固たるものにしています。
そんな下北に本物件はございます。
＜再建築不可＞＜借地＞という敬遠されがちな物件ですが、手をかけてあげれば
長期にわたって良いパフォーマンスを得られると思います。
是非トライしてみませんか？
売主さんは一般法人です。平成3年にご自身で建てられて現在に至っております。
地主さんはこの周辺一帯の地主さんです。
一応名義書き換え料を売価10％と想定しており、この価格に含んでおります。
（3200万円の中に名義書き換え料含む）
地主さんとの交渉の中で、10％より万が一増えた場合は白紙解約できる内容
になっており、又10％以下になった場合はそのままその下がった分も売価下ります。
従いまして極力地主さんには交渉してまいります。
そのあたりの価格具合も交渉していきながら、判明すると思いますので、その点ご了承
ください。