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新宿区から新宿御苑駅徒歩2分土地28.57坪上物有（昭和47年築鉄骨店舗付き1棟マンション）3.3億円単純な土地坪単価1155万円1種当たり240万円です。
2025年09月18日
今回の売主様は個人でご高齢（御年92歳です！）のため、売却されることに
なりました。建物の1階奥にお住まいがありますが、売却と同時に退去されます。
（完全なるワンオーナーの物件です。）
前面道路も幅員約８Mあり広々としております。
消化容積率は480％です。再建築される場合の貸床延べ面積は概ね約450㎡
約137坪程度になろうかと思います。
ただそうは言っても現在建物が建っており、1階には飲食店（普通借）
2階～4階の住居9戸中4戸は貸しておられます。
あとの5戸は知り合いに無償で住んでもらっていたり、賃料4000円で貸して
いたりとなかなかな状態です。
無償で貸しておられる知り合いのお部屋は、売却と同時に退去いただける
ようです。
一応そのような賃貸状況となっております。
（新築用地としてご検討される場合は、1階の普通借で入居のテナントさん。
このテナントさんとの話し合いが上手にまとまるかどうかでしょうか）
売主様は特段そのテナント様と退去依頼等一切されていません。
現在のテナントはカフェですが、去年の９月にオープンされています。その前の
テナントも喫茶店、その前のテナントも喫茶店です。
去年の契約ならその時点で定借の契約にされれば良かったと、私ども仲介
業者からすれば思うのですが、そういうなのはやはり個人のオーナー様で、
ご高齢ということもあり、又自主管理されておられますので、助言等できる
方がおられなかったのでしょうね。
しかしながらプラスの情報としては、長年この地で営業されてこられたわけでは
ないので、立ち退きの際のハードルとしては少し下がったのではないかと
思います。
このような物件ですがご検討いただけそうでしょうか？
立地と雰囲気からして3.3億円だと安いと思いますがいかがでしょうか？
是非ご検討よろしくお願いします。
1階の店舗の奥に売主様住んでおられますので、内覧等も可能です。
どうぞよろしくお願いします。
新宿御苑ビル
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所在 新宿区新宿1丁目
交通 メトロ丸ノ内線 新宿御苑駅 徒歩2分
土地 約94.44㎡ 約28.57坪
用途 商業地域
建ぺい 80％
容積 600％
道路 公道幅員約8Mに約6M接道しております。
地型 ほぼ整形地
建物 店舗・共同住宅
完成 昭和47年12月
構造 鉄骨造陸屋根4階建て
規模 店舗×1戸＋住居×9戸
延床 約271.44㎡ 約82.11坪
家賃 606万円（現況収入）
満室想定 現況1階奥のオーナー住居空き予定、303号、402号、403号空き予定
売価 3.3億円（税込み）
検査済み 調査中
エレベーター 無
オートロック 無