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会員様向け配信情報

桜上水&新蒲田より築浅M出ました!

2021年01月10日

本日は東京収益物件マーケットから世田谷区と大田区から2件配信させて
いただきます。ご興味ない方はスルーしてください。

売主さんは2件とも同じ(個人)です。売却理由はご高齢(御年実に91歳です!)
につき売却されます。
世田谷の豪邸に住んでおられる地主さんです。両物件とも相続対策で
建てられましたが、一部現金でおいておきたいとのことです。

レオパレスの物件ですが、築浅のレオネクストというシリーズに
なり、界壁等の問題はありません。
尚ロフトは付いていません。(通常の1Kタイプです。)

世田谷桜上水AP
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所  世田谷区赤堤5丁目
交通  京王電鉄京王線 桜上水駅 徒歩約7分
完成  平成24年11月
構造  木造合金メッキ鋼板ぶき2階建
土地  約166.33㎡ 約50坪
建物  約169.74㎡
規模  1K×8戸(全戸バストイレ洗面台別の3点セパ)

<収入関係>
サブリース賃料 560,600円
建物メンテナンス費 △22,000円
家具家電メンテナンス △17,600円

<差し引きサブリース賃料 521,000円>←毎月の固定賃料となります。
<年間固定賃料 6,252,000円>

売価希望 12,000万円
NET利回り 5.21%
検査済み 有

高遮音界壁、遮音フローリング採用しています。

サブリース契約書には以下のように記載されています。
(一部抜粋)
本物件の所有権が第三者に移転した場合、乙(レオパレス)は、本契約
(サブリース契約)を解除により終了させることができるものとする。

従いまして、今回の場合は所有権移転のタイミングでサブリース契約を解除
してくる可能性があります。

サブリース解除した場合の実際の賃料(入居者が支払っている賃料)の予想
概ね9万円~9.3万円で募集しておりますので、
サブリース解約後の想定賃料は
72万円前後
周辺同規模同水準の賃料相場は概ね8.5万円~9万円
8.5万円と仮定した場合
68万円です。年間816万円
サブリース解除になった場合の想定利回りは6.8~7.2%です。

~サブリース会社の基本スタンス~
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
所有者変更になった場合は、サブリースを解除するかしないかの決定権は
サブリース側(レオパレス)が保有しています。
従いまして、購入いただく方には基本どちらに転んでも(継続でも解約でも)
対応いただける方でお願いします。
当社も売主もコントロールできないからです。

又入居者との間の賃貸借契約書等の開示は一切しないです。(する義務は
ありません。)
入居者が実際に支払っている賃料がいくらなのかは不明です。
それらの資料の開示にはレオパレスは一切応じません。

従いまして、サブリースが解除になった場合、実際の賃料が当社想定した
上記賃料と相違ある場合があります。その点も重々ご承知いただける方で
ご検討ください。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

色々検討いただくうえで制約ありますが、どうぞよろしくお願いします。

でもこの物件すごくいいですよ。駅も近いし、前面道路も6.5Mあるキレイな
道路で角地です。間口も20Mくらいあり、堂々とした高級感あふれる建物です。
茶色のシックなタイル張りです。
日大、明治大学等のキャンパスがあるため、学生さんも社会人も
入居見込めるエリアです。また新宿駅まで3駅くらいで10分程度です。

積算評価は土地の路線価で約8000万円、建物評価で1700万円合計9700万円
約1億円です。
土地の実勢価格は250万円/坪程度しますので、土地代で12500万円程度する
エリアです。
利回りも確定利回りで5%、解除になれば7%程度(表面)で回る物件です。
ちまたにあふれるシャアハウスや極小ワンルームの詰め込み7%ではなく、
ちゃんとした1K(21㎡程度の洋室6.5帖のバストイレ洗面台別、キッチン別)
の物件です。


大田区新蒲田M
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所  大田区新蒲田3丁目
交通  京浜東北線 蒲田駅 徒歩約13分
    東急池上線 蓮沼駅 徒歩約13分
完成  平成27年12月
構造  鉄骨造合金メッキ鋼板葺3階建
土地  約262.87㎡ 約79坪
建物  約327.18㎡
規模  1K×13戸+1LDK×1戸の合計14戸
    (全戸バストイレ洗面台別の3点セパ(21.47㎡~23.16㎡)
    1LDK部分は42.95㎡のワイド1LDKです。
<収入関係>
サブリース賃料 1,066,000円
建物メンテナンス費 △40,700円
家具家電メンテナンス △28,600円

<差し引きサブリース賃料 996,700円>←毎月の固定賃料になります。
<年間固定賃料 11,960,400円>

売価希望 22,500万円
NET利回り 5.31%
検査済み 有

サブリース解除した場合の実際の賃料(入居者が支払っている賃料)の予想
概ね9.5万円~10万円で募集しておりますので(1K部分)
1K部分1,267,500円
1LDK部分 150,000円
合計 1,417,500円
サブリース解約後の想定賃料は
140万円前後
年間1680万円
サブリース解除になった場合の想定利回りは7.4%前後です。

本物件の方は鉄骨造の平成27年なので、十分融資期間取れます。
こちらも茶系統のタイル張りで清潔感あふれてます。
前面道路も広く(約9M)すっきりとした物件です。
又敷地が余っておりますので、駐車場スペースとしても貸し出せるはずですが、
なぜか空き地にしたままです。
もったいないかもしれません。

世田谷の物件も本物件もそうですが、概ねネット等に出ている物件は
表面5%くらいの物件が多い中、こちらは確定NET5%。解除したら7%という
市場で出回っている物件とは全然違いますので、ぜひぜひご検討ください。
2件とも当然ながらどこにも掲載されていません。

価格は若干交渉できるような雰囲気でしたよ。
又2棟同時に購入いただける方を優先させていただきます。

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