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港区麻布区分マンションNET6％～物件出ました。（値下げです！）
2021年08月20日
本日は分譲マンションの1室のご案内です。
現在空室ですので、自用でもご検討いただけますが、
賃貸で回しても6％以上回る可能性ありますので、是非是非
最後までお読みいただければと思います。
＜以前お送りしておりましたが、商談解除＆価格値下げしましたので、
再案内でございます！＞
1.2億円→1億500万円（多分OKです。98％の確率）
パークコート麻布鳥居坂
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住所 東京都港区六本木5丁目
交通 メトロ 六本木駅 徒歩約7分
都営 麻布十番駅 徒歩約7分
建物 ＲＣ造7階建て2階部分
専有 91.61㎡
間取り 2ＬＤＫ
完成 平成11年
土地 借地権（2049年10月までの残存28年）
価格 1.2億円→1億500万円
賃料想定 55万円／月額
年間予想 660万円
表面利回り 5.5％→6.2％！です。
＜支出＞
管理費 23,800円
修繕積立 6,300円
トランクルーム 500円
合計 30,600円／月額
年間支出 367,200円
予想NET利回り
予想賃料 55万円（共益費込み）×12か月＝660万円
支出 36万7200円（管理費等）＋21万440円（固都税）＝57万7640円
NET収入予想 602万2360円
NET予想利回り 5.7％
本物件の特徴は1.2億円→10,500万円という価格の安さです。
安い理由は土地が借地になっているからです。概ね周辺の分譲マンションは
広さ90㎡くらいですとほぼ倍の2億円以上します。
とにかく半値に近い価格なのが特徴です。
そしてなにより維持費が安い！
この手の物件で、管理費等含め月々3万円というのはちょっとないです。
4年前ですが、同じパークコートシリーズの「パークコート神宮前」という
物件も仲介させていただきましたが、その際の維持費の内訳は
管理費 26,050円
修繕積立 7,730円
地代家賃 100,950円
合計 134,730円！
でした。この神宮前も本物件と同様土地は借地でしたので、当然ながら
地代が発生しております。
しかししかし、本物件はその地代は必要ありません。
びっくりしません？
なぜ地代が発生しないかといいますと、本物件の敷地所有者はフィリピン
大使館です。
この物件の地下1階部分と1階部分は、フィリピン大使館となっております。
2階～7階が住居になっているのです。
要は、平成11年に大使館を建て替える際に、その費用を三井が負担する形に
してあるからです。そのかわり2階～7階を分譲マンションにした。
という経緯であると思います。
三井からすると建て替え費用をゼロにする代わりに、地代は不要という
取り決めをしたと考えられます。
この恩恵は購入される方が受けています。
通常の借地の分譲マンションですと、地代賃料は必ず発生していますので、
本物件は特殊な例です。
先ほどの神宮前の物件も投資用で購入されましたが、賃料は50万円程度でしたが
支出の地代が重いため差し引きで36万円程度になります。
そのような物件だったのです。
一方今回の物件は支出は3万円だけですので、驚くほど安いです。
立地はみなまで言わなくても、申し分のない1等地です。
六本木と麻布十番のちょうど中間地点。
麻布通から1本入った閑静な住宅街。近隣には大使館がずらりと並ぶ
文字通り高級住宅街です。
フィリピン大使館とマンションの入り口は別々にありますので、セキュリティも
問題ありません。
建物は大使館が入っている物件なので、コメント不要だと思いますが、重厚な
洗練された建物です。
当然ながら大使館が入る物件ですの、構造上も頑強に作られていると思います。
マンションブランドのステータス、立地、外観等々どれも一級品ながら
購入コストとランニングコストが密かに安いという稀な物件ですので、
投資用として、あるいは自用としてご検討ください。
現在空室ですので、内覧はいつもで可能です。
改装済みのキレイなお部屋ですので、即入居可能です。
賃貸で回しても6％以上回ります。六本木～麻布地域で6％回る物件というのは
ないでしょう。さすがに。
（概ね良くて3％です。）
是非是非ご検討ください。
＊10500万円という価格は100％交渉できるとは限りませんので
その点ご了承ください。
あくまで1.2億円が売り主の希望価格です。