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東新宿駅徒歩5分築浅アパートメント1LDK5.35％～出ました！
2022年06月01日
本日は1件です。デザイナーズアパートメントタイプ。
全戸1LDKの総戸数9戸です。
現在サブリース中。確定賃料が年間13,111,200円です。
売価2.45億円（税込み）ですので、確定利回り5.35％です。
東新宿AP
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住所 東京都新宿区大久保2丁目
交通 都営大江戸線 東新宿駅 徒歩約5分
副都心線 西早稲田駅 徒歩約6分
JR山手線 新大久保駅 徒歩約10分
土地 約208㎡ 約62.91坪
完成 平成28年7月
構造 木造3階建て
規模 1LDK（30.30㎡～38.9㎡）×9戸（全戸バストイレ洗面台別（脱衣所別）
の3点セパ。
用途 第1種住居地域
延床 約320㎡
現況 13,111,200円（サブリース賃料）／年間
売価希望 2.45億円（税込み）
利回り 5.35％
オートロック付き。
にぎやかな大久保通から1本北へ上がった通り沿い（静かな住宅街）
に本物件は建っています。
本物件は旗竿地となっております。（その点が弱点です。）
しかしながら前面道路幅員4Mの新宿区区道に面しており、せせこましさは
ありません。
契約は20年契約。5年ごとの賃料見直し条項あります。
平成28年から6年経過しております。1回目の更新の際の賃料見直しは
ありませんでした。
又5年間は契約解除不可条項ついていますが、5年経過後は半年前の解約予告で
双方解除できる旨の契約書となっております。
解除すれば賃料は当然ながらアップします。
サブリースの賃料単価は3404円／㎡。周辺同規模サイズの賃料単価は
4000～4300円／㎡です。
概ね2割程度賃料アップできる余地があります。
おそらく実質賃料（入居者が支払っている賃料）は2割程度アップされた
賃料だと思います。
（サブリース会社は実質賃料については一切開示されませんので、あくまで
想定です。）
解除後は利回り6.4％程度という想定もできる物件です。
勿論解除することなく、サブリース継続されてもどちらでもＯＫです。
いずれにしましても、コロナ渦も関係なく賃料は確定して支払われてきましたので、
サブリース継続希望の方でもご安心いただけると思います。
売主さんは一般法人です。売却理由は資産整理の一環です。
価格については若干程度交渉できる余地あると思いますので、どうぞご興味
ある方はお気軽にお問合せください。