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人気経堂駅徒歩9分平成18年35㎡~160㎡物件出ました!

2022年07月28日

こちら5.2億円でしたが、4.6億円(税込み)で了解もらいましたので
配信させていただきます。


経堂M
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所  東京都世田谷区経堂2丁目
交通  小田急小田原線 経堂駅 徒歩約9分
土地  約468.81㎡ 約141.82坪
用途  第1種低層住居専用地域
建ぺい 60%
容積  150%
完成  平成18年9月
構造  コンクリートブロック造陸屋根3階建て
規模  1LDK(34~36㎡)×12戸+2LDK(70㎡)×1戸+170㎡のオーナー
    ルーム×1戸+駐車場×1台
    全戸バストイレ洗面台別、洗面脱衣所ありの3点セパ
延床  約771.16㎡
検査済み 有

元々は5.2億円の販売でした。その際は売主さん居住中のオーナールーム
(2階建てメゾネット170㎡)は退去し空渡しの予定でしたが、娘さんに
お子さんが生まれたため、当面(2年間)は売却後リースバックにて住み続ける
形になりました。そのためもあって価格4.6億円でOKもらったのです。

リースバック賃料は一応20万円で調整中です。
(一般的な相場は概ね50万円程度です。)

引き渡し時の賃料
オーナールーム 20万円
他住居(3戸賃貸中。他は空き) 41.6万円
合計 61.6万円

<満室時の賃料予想>
オーナールーム 20万円
他住居 167.6万円
合計 187.6万円
年間 22,512,000円
利回り 4.89%

現況13戸中3戸のみ賃貸中で他は空きとなっております。
なぜ空いているのかという疑問が生じてきます。賃貸募集一切していないため
です。
(少しオーナーさん(売主さん)独特のお考えをお持ちの方です。ユニーク)

ポイントは
① 土地の相場が概ね坪300万円~350万円程度するエリアです。
140坪ですので、実勢土地値で4.2億円程度の評価あります。
経堂駅は1日の乗降者数約6.7万人。小田急線は千代田線と直通になっており、
代々木上原、原宿、赤坂、日比谷、二重橋前(東京駅)まで1本です。
人気の路線です。
② 間口が約16.5Mある堂々とした建物です。
③ コンクリートブロック造という珍しい構造の物件です。
単純にコンクリートブロックを積み上げているのではなく、そのブロックの
中に鉄筋を通しガチガチに補強入れています。
耐震性はRC造やSRC造を凌駕しております。

又ブロックなので壁厚が15センチ程度あり、防音に関してはこれまた凌駕
します。
④ 空室部分は即入居できる状態(とてもキレイです。)に保たれています。
従いまして、空室部分の改装費用等は不要です。

売主さんは個人です。(60代後半の紳士)
相続対策で建てて、今度は相続対策で売却する必要が出たためです。
50代まで大手のプラントメーカーに勤務されておられ、下水処理の工事を
長年担当されてこられた方です。従って建物の構造や工法に相当詳しく、
プロのゼネコン担当者より詳しい方です。

で、あおきあすなろ建設(上場のゼネコン)に依頼し建ててもらった建物です。
その建設中、毎日現場にはりつき、職人に指示をしていたそうです。
ほぼ現場監督ですね。(現場監督より詳しい)

従いまして、本建物には絶対の自信を持っておられます。
私たちがお宅へお伺いさせていただく際には、その当時の建築写真や
耐震性を示すデーター、あるいは実際に使われているコンクリートブロック造と
その鉄筋も用意されています。
そのような物件ですので、ご興味あればぜひぜひお気軽にお問合せください。
内覧等もいつもでごらんいただけます。

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