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中野区中野坂上駅徒歩5分底地案件（上物共同住宅）6000万円でました
2023年02月14日
本日は東京の中野区。中野坂上駅徒歩5分の底地案件のご紹介です。
売主さんは個人です。相続税の支払いのため売却されることとあいなりました。
1棟マンションの底地案件です。建物所有者は全然別の第三者の方です。
中野坂上駅徒歩5分の好立地角地（両方中野区道で、幅員も約5.5M程度あります。）
土地約86坪で価格は6000万円。坪70万円という破格の安さとなっております。
現在の実勢土地値ですと坪300万円～400万円くらいすると思われます。
（2.4～3.2億円程度）
＊スーモの中野坂上駅売り土地で検索した結果
https://suumo.jp/tochi/tokyo/ek_27320/
中野坂上駅は1日の乗降者数約6万人の2線乗り入れの駅です。
（人気の駅です。）
中野坂上底地
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所在 東京都中野区中野中央
交通 メトロ丸ノ内線 中野坂上駅 徒歩約5分
都営大江戸線 中野坂上駅 徒歩約5分
土地 284.19㎡ 約85.97坪
用途 第1種中高層住居専用地域
建ぺい 60％
容積 200％
前面道路幅員 約5.27～5.72Mの公道
2方向道路角地です。
間口 約18Mあります！
非常にすっきりとした環境で、前面道路も広く南向きのスカッとした立地です。
現況地代収入 約75万円／年間
固都税 約37.6万円／年間
売価 6000万円
表面利回り 1.25％
NET利回り 0.6％
利回り低くてすみません。しかしながら、地代賃料がそもそも安過ぎです。
坪当たり720円／月額の地代賃料です。
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その土地の上に建っている建物概要＊こちらは別の名義の方です。
（売買対象外）
建物 共同住宅・事務所
構造 RC造3階建て
延床 531.26㎡
完成 昭和63年7月
まず当然ですが、建物所有者（こちらも個人の方）に購入の打診をしました。
しかしながら、いくらアプローチしても音沙汰無。返事なし。
普通なら、どんな状況であろうと「絶対」に買うはずです。
普通なら2億円以上する土地が6000万円で手に入るのですから、建物所有者
の方からしたら願ってもない申し出だと思います。
そうですよね？皆さんも仮に建物所有者の立場なら、どんなことがあっても
買いますよね？
しかしながら、この建物所有者さんは返事すらなかったです。
という事で売主さんも1月末までに返事なかったら第三者の方に売却も
やむなしという事で、今回配信させていただく次第でございます。
建物所有者さんの状況から考えると、昭和63年築で、見た目キレイですが、
修繕はされていない状況です。年数考えると大規模修繕する必要がある
建物ですが、それがなされていない状況、謄本見ると第三者の仮登記が
なされているところを勘案すると、買える状況にはないのかもしれません。
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土地の方（今回の売買対象）に戻りますと、
売主さんは個人で、お母さまがお亡くなりになられて、相続税が
結構な額（具体的な金額は控えます）を支払う必要があります。
もし今回売却できなければ、物納されるとの事です。
建物所有者とは60年以上の賃借の関係との事です。どういう経緯で
土地を貸されることになったのかは不明との事
ご留意点としては
土地賃貸借契約書はありますが、すでに契約期間が過ぎております。
従いまして本来なら期間満了のタイミングで更新した契約書を作成する
必要があるのですが、それはありません。
最終の契約書の期間は
昭和61年8月31日から昭和91年8月31日（2016年です。）までの30年間
そこに記載の地代賃料は4万1780円／月額と記載されています。
しかしながら現在は6万1970円が振り込まれています。
そのあたりの経緯も不明です。
売主様のお母さまもお亡くなりなられ、建物所有者の方も謄本見ると
令和2年に相続（おそらく息子さん）受けてますので、代替わりしております。
従いまして「事の経緯」を知っている人が誰もいない。
という状況でございます。
そういう物件ではありますが、ご興味ございませんでしょうか？
一応東京の業者さんにご案内させていただき、良いところまで行きますが、
いかんせん、塩漬けの可能性もあるため、「すんなり」とご契約までは
至っておりません。
何社かCAを頂戴しご検討されていますが、売主さんとしてはできれば
早く結論欲しいとの事ですので、本日配信させていただいた次第でございます。
価格はこれ以下はほぼほぼ難しい状況ですが、ご検討いただければ幸いです。