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板橋区ときわ台駅徒歩7分昭和45年RC造9％～（2021年大規模修繕完了済み）出ました！開発用地としても〇
2023年06月22日
皆様おはようございます。
本日は1件です。
高利回り＆将来の開発用地としてご検討いただける物件です！
（土地101坪両面道路面した、前面道路広い整形地です。）
ときわ台は池袋駅まで直通の10分です。乗降者数1日平均4万人規模の駅となります。
ときわ台2.2
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所在 板橋区常盤台1丁目
交通 東武東上線 ときわ台駅 徒歩7分
土地 約333.89㎡ 約101坪
用途 第1種中高層住居専用地域
建ぺい 60％
容積 200％
前面道路 西側公道幅員8Ｍ、東側公道幅員約4Ｍに約13M接道しています。
建物 約953.18㎡
構造 RC造・木造陸屋根地下1階付4階建て
完成 昭和45年7月 ＊2021年8月大規模修繕工事済み
規模 テナント×2戸＋事務所×3戸＋１DK×5戸の合計10戸
現況収入 1632万円（事務所1戸空き＋１DK2戸空き）
年間収入 2000万円
売価 2.38億円→2.2億円目指して交渉します。
利回り 8.5％→9％目線で交渉します。
検査済み 有
＊但し建物裏に木造2階建ての倉庫を増築しておられますので、建ぺい容積
とも現在はオーバーしている形になります。
もっとも倉庫自体は使用していませんし、貸し出しもされていませんので、
減築されれば建ぺい容積範囲内で収まると思います。
大規模修繕工事内容
外壁タイル補強、屋上防水工事、バルコニー防水工事、共用部廊下等リニューアル
（約2150万円程度かけられました。）
場所はときわ台駅北口ロータリーからまっすぐ1本上がった通りをそのまま歩いて、
桜並木がきれいな常盤台公園沿いを北に上がったところです。街並みキレイな閑静な住宅街です。
建物構成は
地下1階 事務所×1戸
1階 テナント×1戸
2階 事務所×1戸
3階 事務所×2戸
4階 １DK×5戸
という構成となっております。
この物件の特徴は再建築する場合でも、比較的容易にできる可能性がある点です。
まず地下1階、1階、2階部分の3フロア（延床427.52㎡ 約130坪）を現在
大手のフィットネスクラブが2017年より借りてもらっています。
月額83万円（税込み） 6400円／坪という単価です。
賃料安くする代わりに定期借家契約としています。
そして3階の事務所2戸のうち現在1戸空きで、1戸が10月末で退去予定でております。
従いまして、この事務所部分も空室、空き予定分含め定借での契約が可能です。
4階の１DKは5戸中3戸入居。2戸が空きですので、空きの2戸は定借にすれば
問題ないのと入居中の3戸は普通借ですが、住居になりますので、立ち退きの
場合も特段問題ないと思います。
従いまして、地下1階、1階、2階部分まとめて借りていただいております
テナントさんが更新せず退去されたら、そのタイミングで再建築ご検討
いただく形が一番理想でしょうか。
勿論リテナント等行い賃貸でそのまま回していただくのも良いと思います。
（大規模修繕完了していますので。）
是非是非お気軽にお問合せください。お待ちしております！