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江東区亀戸から全空予定の1棟マンション＆事務所＆駐車場物件 商業地500％ 土地38坪 坪単価290万円。平成4年鉄骨造1.1億円でました。
2023年07月06日
本日は1件です。
駅が亀戸水神駅徒歩12分と少し弱いですが、京葉道路沿いで角地、
商業地域の容積500％地区です。
土地38坪で1.1億円。土地単価290万円／坪。1種単価57.8万円。
価格については相談可能ですので、是非是非ご興味あればお気軽にお問合せ
ください。
（売主さん一般法人です。2階3階はその売主さんの事務所、5階6階は売主さん
住んでおられます。）
売却理由は廃業のため売却されます。
亀戸1.1
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所在 江東区亀戸9丁目
交通 東武亀戸線 亀戸水神駅 徒歩12分
都営新宿線 東大島駅 徒歩約13分
土地 約126.87㎡ 約38.38坪
用途 商業地域
建ぺい 80％
容積 500％
前面道路 北側京葉道路に面してます。間口約20M
東側公道幅員約6.5Mに面してます。
角地です！
建物 約300㎡
構造 鉄骨造陸屋根6階建て
完成 平成4年7月
規模 1階 駐車場2台
2階 事務所（トイレ、洗面あり）
3階 事務所（トイレ、洗面あり）
4階 住居 （和室8帖、LDK11.47帖 バストイレUBタイプ）
5階・6階 （和室8帖、和室8帖、洋室6.5帖、洋室5.4帖 LDK）
メゾネットタイプ。
現況年間収入 全部自己使用中
売価 1.1億円（税込み）→価格交渉します！
エレベーター有り。
全部賃貸に回した場合の想定賃料は固い線で
４５万円／月額
５４０万円／年額
盛って盛って頑張って
６６万円／月額
７９２万円／年額
という想定です。
この建物ですと容積未消化ですので、建て替えいただくことももちろん
可能です。（全空きになりますので）
あとこの物件ですが、売主さんがこの物件の敷地の隣に、地主さんから
土地を借りて（借地）コインパーキングをされています。
コインパーキングの賃料収入（固定）が毎月45万円。地代賃料が28万円
ですので、毎月17万円の収入が別途ございます。
コインパーキングは全部で16台。借地面積は約286㎡です。
で、売主さんに借地の契約書見せていただいたところ、第3者への譲渡は
禁止するという条項が入っておりました。
従いまして、こういった契約内容が果たしてまかり通るのかどうか、今の
ところ判断できておりませんが、仮にまかり通った場合は、借地部分を
地主になんの見返りもなく返す形になります。
しかしながら、こういう借地の譲渡を禁止するという一方的な特約は
認められないのではないかと思料します。
従いまして、もし運が良ければ、借地部分も譲渡していただける可能性も
あります。（売主さんは普通に譲渡できると思っておられます。）
このあたりの件については、諸々相談しながら進めていければ
と思います。
このパーキングは相当昔から借り上げされています。（少なくとも14年以上
前から）儲かっているはずです。（固い借上げ先です。）
＊もちろんこの借地部分は不要との事でしたら、上記土地と建物のみで
大丈夫です。その方が話が早いです。