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足立区見沼親水公園駅徒歩7分。4方向道路囲まれた地型の良いファミリー2棟積算評価＝売価物件出ました。
2023年10月10日
本日は足立区からファミリーアパートメント2棟のご紹介です。
この物件。なんといっても土地が非常に良い物件です。
間口が約55M！の整形地で、なおかつ4方向すべて道路に囲まれています。
その道路の幅員もすべて4M以上あり、土地としても評価高いです。
土地の積算評価で2.4億円。売価2.6億円ですので、ほぼ土地評価＝売価
という物件です。
実勢土地値でいきますと、概ね坪100万円程度での取引が多いエリアですので、
約400坪ございますので、約4億円という実勢土地値となり、2.6億円という
価格がとてもとても安く感じる物件です！
＜売主さん一般法人です。売却理由は資産整理の一環です。
足立区ファミリー2棟
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所在 足立区舎人4丁目
交通 日暮里・舎人ライナー 見沼親水公園駅 徒歩約7分
土地 約1300㎡ 約390坪
用途 第1種低層住居専用地域
建ぺい 50％
容積 150％
前面道路 東、西、南、北側すべて公道に囲まれてます。
字型 ほぼ整形地
建物 約930㎡（2棟合計）
構造 木造スレート葺2階建て
完成 平成6年・平成7年 ＊2018年に外壁屋根塗装済みです！
規模 18戸（2DK×7戸＋3LDK×11戸）
駐車場 6台
現況 約1700万円（満室満車です。）
満室 約1700万円
売価 2.6億円（税込み）
利回り 6.5％
路線価が185000円／㎡ですので、土地路線価評価で2.4億円です。
物件の目の前は埼玉県の草加市と川口市です。この物件は東京最北端と言え
ます。誇張抜きの最北端でございます。
良いのかどうかは分かりませんが、地図を見てもグーグルマップを見ても、
東京最北端の物件です。
良い面を上げれば、川口市人口約55万人、草加市人口約25万人の規模の都市
が目の前にあり、それでいながら足立区人口約70万人の政令都市並みの人口
を抱える区の駅徒歩7分の物件と言えます。
取り込んでいけるターゲットの「マス」は大きい立地です。
売主さん曰くは、空室が出てもすぐ決まる物件です。とのことですので、その通り
だと思います。
見沼親水公園駅はライナーの始発駅です。1日乗降者数約1.1万人規模の
駅です。
この周辺は区画の整備された完成な住宅地で、住宅用地としても人気があり、
概ね100万円前後／坪取引となっております。
従いまして将来的には住宅用地として売却も見込まれるため、負けはあまり
考えられない物件です。とはいえ
物件は5年前に大規模修繕（塗り直し）されてとても綺麗で、なおかつファミリー
物件ですので、今後も長期にわたり安定したパフォーマンス発揮してくれる
はずです。
賃料もほぼばらつきがないというのは、これはひとえに需要が安定してある
証拠です。（2DKと3LDKの賃料差はありますが）
土地を4方道路に囲まれた絶好の字形のファミリー物件です。是非是非この
機会にご検討ください。どうぞよろしくお願いします！