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足立区日暮里舎人ライナー高野駅徒歩5分。平成26年鉄骨3階建て1階保育園2階3階寮1棟貸し物件出ました！
2023年11月14日
本日は1件です。
売主さん個人です。昔から土地を所有されており、平成26年に足立区の保育所
認可を受けた法人様より依頼を受けて本物件を建てられました。
1階に保育園、2階3階に保育士さんの寮として20室（１K18戸。1LDK2戸）
ございます。
その認可法人さんが一括にて借り上げしていただいております。
平成26年から10年契約。普通借です。
来年の10月で満期を迎えます。
予想ですが、1階の保育園は継続で借りられると思いますが、2階3階の寮部分は
返還される可能性「大」です。
と言いますのも、先月見に行くと20戸中14戸はポストにテープが張ってあり
入居されていないと思います。
それを見て思ったのは、スタッフさんが少ない状況なんだと勝手に想像してし
まいましたが、実情は違いました。
働いておられる保育士さんやスタッフさんからすれば、職場の2階3階に住む。
というのは「絶対にイヤ」だそうです。
考えてみたらそれはそうですね。プライベートがほぼないのと一緒ですし、
気の休まる暇がないです。特に保育士さんというお仕事柄気を遣う仕事ですし
尚更です。
従いまして、ほとんどの方は別の場所に借りて住んでおられるようです。
という事で一括サブリース契約とはなりますが、来年の10月満期で2階3階
部分の住居は解約になる可能性高いです。その点踏まえてご検討いただければ
と思います。
高野保育園一括サブリース
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所在 足立区扇1丁目
交通 日暮里舎人ライナー 高野線 徒歩約5分
土地 約604.74㎡ 約182.93坪
用途 第1種住居地域
建ぺい 60％
容積 200％
前面道路
北側公道幅員約7Mに約15M。東側私道幅員約4Mに約4M接道
西側は東京都の所有する「都営住宅内通路」ですが、現在本物件南側で今まさに
建替え工事（敷地約6000㎡の結構大きな土地です。）をしております。
完成したら、この「都営住宅内通路」は幅員も4Mありますので、都所有の
通常の2項道路になる可能性もあります。
＊足立区ヒアリングしました。
そうなると本物件は角地で間口が約38Mある形の土地になります。
＊あくまで可能性です。
建物 約839.7㎡ 約254.01坪
構造 鉄骨造陸屋根3階建て
完成 平成26年7月
規模 1階保育園（約82.27坪＊登記簿上の床面積）
2階1K（26.98㎡ バストイレ洗面台別脱衣所有り）×9戸
1LDK（41.04㎡）×1戸 合計10戸
3階 2階と同じです。合計10戸の計20戸
駐輪場 有
現況 27,492,000円（2,291,000円／月額借上げ賃料）
検査済み 有
価格ですが、当社が売主さんに査定してお伝えした価格は4億円です。
しかしながら売主さんの反応は相当に渋い顔されておられました。
4億円ですと6.8％。
売主さんはご高齢でおそらく90歳くらい。元気ですが元気なうちに売却
したいとのことです。息子様（50代）がおられますが引き継がないとの
事です。
息子さん曰くは利回り4％（6.87億円）くらい希望してます。と言われました。
乖離が大きすぎて、私どもでは請け負えないと申しましたところ、とりあえず
希望は希望として、購入検討者様の価格を出してもらえれば歩み寄っていき
ますので、まずは打診してみてください。
とのことでした。
従いまして4億円という価格で交渉まとまるかどうかはわかりませんが、
とりあえず一度ご興味ある法人様おられれば、まずは資料即お送りします
ので、是非ご検討いただければ幸いです。
先ほど申しましたように1階の保育園は継続される可能性ありますが、2階3階は
解約の可能性高いですので、その点ご留意いただきながらご検討いただければ
幸いです。
どうぞよろしくお願いします。
なんとか妥協点見つけて契約までこぎつければと思っております。