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大田区池上線石川台駅徒歩3分商店街沿い昭和63年築鉄骨造1棟マンション土地67坪2.1億円利回り6.13％出ました。
2026年02月16日
本日は1件です。売主様個人で土地も代々相続うけている地主さんです。
本物件も令和4年に相続されておられます。御年70代の方です。
この度売却のご相談を受け、先日ようやく価格決まりましたので、ご案内
させてください。
石川台駅。ローカルな駅ではありますが駅前には三菱地所のパークハウスの
分譲マンションもあり、商店街が2本あり、本物件は希望ヶ丘商店街沿いと
なり、2軒となりには「まいばすけっと」が鎮座しております。
本物件の1階は完全地域密着型のドラッグストアです。何十年とこの地で営業
されています。
建物構成は4階建てでエレベーター無です。
1階 ドラッグストア（延床約30坪程度です。）
2階 29.25㎡～44.38㎡の住居（広いワンルームタイプ、1DK,2DK）×3戸
3階 2階と同じ
4階 オーナー居住（2部屋）延床約90㎡（2区画です。）
という構成です。
売却後2年間は定借でオーナーさんリースバックいただくのが売買条件です。
（リースバック賃料は1部屋10万円の2区画で20万円です。）
このリースバック賃料含めた総賃料は年間1287万8160円です。
売価2.1億円ですので単純利回りで6.12％です。
いかがでしょうか？ご検討いただけそうでしょうか？
前面道路は商店街で歩道含め幅員約7M、間口が約8M程度。整形地です。
近隣商業地域（300％）で道路は北東側に接道しております。土地67.19坪。
土地値換算ですと312.5万円／坪。1種当たり104万円という土地値になります。
成約事例としては200％地区の用途地域で坪320万円1種160万円という成約
事例がでているのと、あとは現在販売中の物件は1種160～200万円です。
（坪単価320万円～346万円）
1種当たりで考えると相場より安いと思いますがいかがでしょうか？
価格交渉はギリギリの価格ですので、なんとかこの2.1億円でご検討ください。
（売主様の希望は2.3億円希望されていましたが、なんとか2.1億円でご了承
くださいました。）
修繕の履歴としては口頭ですが
2000年、2012年、2024年に防水工事と外壁塗装を行っておられます。
（10年スパン）
従いまして、建物の維持は適宜されておられますので、その点ご安心ください。
（なんといってもご自身が住んでおられるマンションですので）
しかしながら、地主様なのでいわゆるアップグレードやリニューアル工事等の
賃料アップにつながるような工事はされていません。
逆にいえばその分の余白はたっぷりとあると思います。
ご検討よろしくお願いします！
メゾン石川台
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所在 大田区東雪谷2丁目
交通 東急池上線 石川台駅 徒歩約3分
土地 約222.12㎡ 約67.19坪
用途 近隣商業地域
建ぺい 80％
容積 300％
道路 公道幅員約7M（歩道含む）に約8Mの間口
地型 整形地です。
構造 鉄骨造陸屋根4階建て
完成 昭和63年4月
延床 約468.27㎡ 約141.65坪
規模 店舗×1戸＋住居×8戸の合計9戸
現況賃料 10,478,160円（オーナー2区画含まず）
満室想定 12,878,160円（オーナーリースバック賃料含む）
売価 2.1億円（税込み）
利回り 6.13％
検査済み 調査中でございます。役所明日中に行ってまいります。
エレベーター 無
オートロック 無